שוקי גלילי כתב פוסט על מחירי הדיור. הוא מנתח נתונים היסטוריים ומגיע למסקנה "שכוחות השוק פועלים רק בכיוון אחד. כשהביקושים עולים ומחירי התשומות וחומרי הגלם עולים, גם המחירים עולים. לעומת זאת, כשההיצע עולה ו/או מחירי התשומות יורדים המחירים משום מה לא יורדים". המסקנה של שוקי היא נכונה לדעתי (בגדול), אבל הניתוח שהוא עושה בדרך אליה הוא לדעתי שגוי.
איזה נתונים לבחור?
ההשערה ששוקי מנסה לבחון היא: האם עודף היצע מוביל לירידת מחירי הדיור? בניתוח של שוקי יש שני נתונים: דירות שנבנו ביוזמה פרטית ונותרו למכירה בסוף כל חודש; ההוצאה הלאומית לדיור. הנתון הראשון מתאים כדי לבדוק את ההשערה, אבל השני לא. הוצאה הלאומית משמעותה כמה מוציאים כל האזרחים במשק. אחד הגורמים שהכי משפיעים על ההוצאה הלאומית לדיור הוא גודל האוכלוסיה. ככל שיש יותר (א)נשים, כך מוציאים יותר כסף על דיור, כי כל אחד צריך חדר. לכן הנתון היה צריך להיות הוצאה לדיור לנפש (למתקדמות: הנתון האמיתי צריך להיות הוצאה לנפש סטנדרטית. דירה לארבעה לא עולה פי ארבע מדירה ליחיד ולא פי שניים מדירה לזוג. אבל הנתון הזה לא זמין ומאוד מסובך לחישוב). הגרף הבא מתאר את ההתנהגות במקביל של ההוצאה לדיור לנפש ושל הדירות שנותרו למכירה:
ובכן, נראה שהגרף הזה דווקא מראה שהשוק כן עובד: ככל שעודף ההיצע קטן, כל ההוצאה לנפש עולה. מקדם המתאם בין שני המשתנים, המשמש לאמידת הקשר הלינארי ביניהם, הוא 0.86-, מצביע על קשר שלילי חזק.
הקשר בין הנתונים לתיאוריה
התיאוריה אומרת שיש קשר בין המחיר לביקוש וההיצע, לא בין גודל ההוצאה לביקוש וההיצע. את התרשים הבא רואים בכל ספר לימוד בכלכלה (הומצא על ידי אלפרד מרשל): הכמות מוצגת על הציר האופקי, המחיר על הציר האנכי. הביקוש הוא הקו הכחול שיורד משמאל לימין: ככל שהמחיר נמוך כך רוצים לקנות יותר. ההיצע באדום עובד ההיפך, ככל שהמחיר עולה רוצים למכור יותר. לפי התיאוריה המחיר והכמות בשוק ייקבעו בנקודה בה הכמות המבוקשת והכמות המוצעת שוות: היכן שהעקומות נחתכות (מסומן: q, p2). עודף היצע נוצר במחיר p1, רוצים למכור יותר משרוצים לקנות (מסומן באליפסה). במקרה זה המחיר אמור לרדת, וניתן לומר שהוא ירד יותר מהר ככל שעודף ההיצע גדול יותר.
הגרף הבא מתאר את עודף ההיצע (אותו נתון ממקודם) ומדד מחירי הדיור בתקופה שבין 2003 ל-2006 (לא מצאתי נתונים לתקופה ארוכה יותר). התיאוריה אומרת שצריך להיות קשר ברור בין המשתנים: ככל שיש עודף היצע גדול יותר, המחיר צריך לרדת. אפשר לראות שבתקופות מסויימות יש קשר, ובתקופות מסויימות אין. כשמסתכלים על כלל התקופה נראה שאין קשר עקבי בין שני המשתנים (מקדם הקשר 0.01-. למעוניינות, תרשים קורלציה נעה על פני שנה וקורלציה מתפתחת על פני התקופה).
מה המסקנה? האם התיאוריה נכונה?
המסקנה שלי קרובה לזו של שוקי: אין ממש קשר בין עודף היצע הדירות למחיר שלהן (לשני הכיוונים). מדוע? זה נושא לפוסט אחר. האם זה אומר שהתיאוריה לא נכונה? התשובה היא כנראה כן ולא. התיאוריה יכולה לעזור לנו לחשוב על נושאים, אבל נראה שמלבד מקרים מסויימים אין לה הרבה יכולת לעזור לנו לנתח את המציאות. אם היא נכונה רק לחלק מהמקרים, צריך להשתמש בה רק למקרים אלו, ולא להחיל אותה כמו קסם על כל שאלה. לצערי, זה מה שנעשה פעמים רבות מידי.